Cómo Funciona Esta Calculadora de Hipoteca
Un pago hipotecario tiene hasta cuatro componentes, abreviados a menudo como PITI (por sus siglas en inglés): Principal, Interés, impuesto predial (Taxes) y seguro de vivienda (Insurance). Esta calculadora calcula el principal y el interés con la fórmula de amortización estándar y, opcionalmente, distribuye sus facturas anuales de impuesto y seguro en doce cuotas mensuales, tal como la mayoría de los prestamistas en EE. UU. las cobran en una cuenta de depósito en garantía (escrow).
M = P × [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ]
donde P es el monto del préstamo (precio de la vivienda menos el pago inicial), r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número de pagos mensuales (años × 12).
Ejemplo Práctico
Supongamos que se compra una vivienda de $350,000 con $70,000 (20 %) de pago inicial y se financian $280,000 al 6.5 % durante 30 años. La fórmula da un pago de principal e interés de aproximadamente $1,770 al mes. A lo largo de 360 pagos se pagarían cerca de $357,000 en intereses, más que el préstamo original. Si se suman $4,200/año de impuesto predial y $1,500/año de seguro, la factura mensual total se acerca a $2,245.
Qué Afecta Más el Pago
- Tasa de interés: En un préstamo de $280,000 a 30 años, cada punto porcentual cambia el pago en aproximadamente $180/mes, por lo que conviene comparar tasas agresivamente.
- Plazo del préstamo: Un plazo de 15 años eleva el pago mensual, pero suele reducir la tasa y recortar el interés total a menos de la mitad.
- Pago inicial: Dar al menos un 20 % de pago inicial evita el seguro hipotecario privado (PMI) con la mayoría de los prestamistas de EE. UU.
Qué No Incluye Esta Estimación
El PMI, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA), los costos de cierre y los cambios de tasa en hipotecas ajustables no están incluidos. Considere el resultado como una cifra de planificación, no como una oferta de préstamo: el Loan Estimate (estimación de préstamo) de su prestamista es el documento vinculante.